“Gentilissima Avv. Erminia Acri, vorrei porle un quesito. Io ho un’appartamento affittato e sto pagando al condominio, per lavori di ristrutturazione del palazzo, già da due anni delle rate, prima di acconto e poi di seguito, a lavori in corso, che dureranno ancora a lungo. La mia domanda é: quanto e quando posso chiedere all’inquilino l’aumento del canone, in relazione alla spesa che sto sostenendo per questa ristrutturazione del palazzo? Come devo fare il calcolo? La percentuale che posso chiedere ? La ringrazio anticipatamente e resto in attesa di un suo cortese cenno di riscontro M. L.”
La disciplina civilistica (art. 1576 cod. civ.) stabilisce, come criterio generale, che spettano al proprietario tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico dell’inquilino.
Quindi, le spese ordinarie sono a carico dell’inquilino, mentre il proprietario deve provvedere agli interventi di manutenzione straordinaria.
L’art.23 della legge n. 392/78 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) consentiva l’aumento di canone di locazione nel caso di riparazioni straordinarie (anche se eseguite su parti comuni dell’edificio) in misura “non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”, però tale disposizione, limitatamente alle locazioni abitative, è stata abrogata dalla legge n. 431/1998. Tuttavia, spesso, nei contratti di locazione di 4+4 anni a canone libero, viene inserita un’apposita clausola che attribuisce all’inquilino anche le spese di manutenzione straordinaria, col criterio di cui alla predetta norma abrogata.
Conseguentemente, in deroga alla normativa attuale, un aumento del canone in relazione ai costi di ristrutturazione dell’edifico, è possibile solo se espressamente previsto nel contratto. Ciò non è consentito nel caso di contratto di affitto con cedolare secca, in cui il locatore beneficia di una tassazione agevolata e non può richiedere l’aggiornamento del canone, neppure l’adeguamento alla variazione Istat.
Erminia Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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Buongiorno Avvocato,
anch’io sono interessata allo stesso quesito ma la domanda che le pongo è la seguente. Come si esplicita concretamente questo aumento nel canone se si è in regime di cedolare secca? Ovvero come mi devo comportare/cosa devo comunicare all’agenzia delle entrate una volta che avrò aumentato il canone sulla base della clausola contrattuale?
Grazie per un suo cortese riscontro.
E.C.
Buonasera, l’applicazione della cedolare secca non consente al locatore di chiedere un aumento del canone (neppure l’adeguamento ISTAT). Saluti.