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L’amministratore, secondo la norma dell’art. 1131 del codice civile, ha la rappresentanza legale del condominio, che, essendo solo un ente di gestione e non una persona giuridica, non ha una propria sede in senso tecnico, come affermato costantemente dalla giurisprudenza, ma ha il domicilio coincidente con quello privato dell’amministratore (sentenze Corte di Cassazione n.6906/2001; n.16141/2005; n.2999/2010; n.27352/2016).

Ciò comporta che gli atti rivolti al condominio possono essere notificati in ogni luogo con consegna nelle mani dell’amministratore. La notifica può avvenire nello stabile condominiale ai sensi dell’art. 139 codice di procedura civile, anche a persona diversa dall’amministratore, solo quando sia stato designato, nello stesso edificio, un locale appositamente destinato ed utilizzato per l’organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, tale da poter essere considerato un “ufficio” dell’amministratore. Tale stato dei luoghi è necessario che risulti dalla relazione di notificazione o altrimenti (è il notificante a doverne fornire la prova), anche ove la notificazione, destinata all’amministratore del condominio, sia fatta presso l’edificio condominiale al singolo condomino, pure se qualificatosi come incaricato al ritiro (sentenza Corte di Cassazione n.8724/2011), dovendo, in mancanza, essere eseguita, la notifica, presso il domicilio privato dell’amministratore.

Pertanto, la notificazione non può essere ritenuta validamente eseguita neppure utilizzando la cassetta postale collocata all’interno dell’edificio ed usata ordinariamente dall’amministratore per lo scambio di comunicazioni, non potendo, tale prassi, sostituire le disposizioni normative sulla notificazione degli atti giudiziari, che assicurano l’effettiva conoscibilità dell’atto da parte del destinatario.

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