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Frequentemente si sente parlare del problema della “costituzione” del condominio e ci si chiede quali formalità debbano essere adempiute perchè sorga il condominio.

In realtà, come è agevole concludere analizzando le norme civilistiche in materia e le numerose sentenze, si tratta di una questione priva di fondamento per due motivi:

-sul piano giuridico il condominio non è configurato come un soggetto di diritti, a differenza, ad esempio, di un’associazione o di una società, ma, come precisato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.9148/08, raffigura “una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno……Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti”;

– non è prevista da alcuna norma una procedura per la costituzione di un condominio, che sorge in seguito alla cessione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’edificio, come più volte affermato dalla Corte di Cassazione (sentenze n. 13279/2004; n.2478/2007; n.6005/2008; n.11195/2010).

Occorre, invece, tenere presente che, sorto il condominio, vi sono una serie di adempimenti necessari, innanzitutto:

  • la nomina dell’amministratore, obbligatoria quando vi sono più di otto condòmini (art.1129 codice civile). Tale incarico può essere svolto da un qualsiasi condòmino, anche se, stanti le incombenze, generalmente si preferisce rivolgersi ad un professionista del settore. Compete all’assemblea condominiale la nomina dell’amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario;
  • richiedere il codice fiscale del condominio;
  • convocare l’assemblea;
  • redigere un regolamento di condominio, obbligatorio quando vi sono più di dieci condomini (art.1138 codice civile).
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