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“Sono subagente di un’assicurazione e, da oltre un anno, lotto col proprietario del locale dove ha sede il mio ufficio, perchè non ha risolto tanti problemi che non rendono sicuro l’immobile – ne ho la certezza per averlo fatto esaminare da un tecnico-. Lui è convinto di non dover darsi da fare perchè io, quando abbiamo sottoscritto il contratto di affitto, ero a conoscenza dei problemi dell’appartamento. Vorrei lasciare subito il locale: posso farlo senza dover pagare i successivi canoni fino alla scadenza del contratto?”.

Il recesso anticipato per motivi già esistenti al momento della sottoscrizione del contratto, conosciuti o conoscibili dall’inquilino, è escluso solo se si tratta di requisiti dell’immobile di cui le parti possono disporre, ma non se si tratta di caratteristiche imposte da norme inderogabili di legge, come quelle sulla sicurezza degli edifici.

In casi del genere, come affermato dalla Cassazione nella sentenza n.22886/07, il conduttore può legittimamente esercitare il recesso dal contratto per vizi della cosa che violano norme inderogabili, anche se li conosceva, ai sensi dell’art.1580 codice civile, senza dover pagare, quindi, i canoni di locazione successivi fino alla scadenza del contratto. Nell’ipotesi specifica, erano state accertate irregolarità che avevano comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile locato (da adibirsi a scuola elementare), a causa della non conformità alle norme in tema di sicurezza e alle prescrizioni in materia di prevenzione incendi e adeguamento degli impianti elettrici, con conseguente giusta causa di recesso anticipato dal contratto.

Con la successiva sentenza n. 666/2016, riguardo alla locazione  di immobile adibito a uso diverso da quello abitativo, la Cassazione ha precisato che “soltanto quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.”

Erminia Acri-Avvocato

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