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L’attività di Bed and Breakfast è in costante crescita, anche all’interno di edifici condominiali, tanto che sempre più numerosi sono gli interventi dei giudici, chiamati a dirimere controversie in materia.

In linea generale, fermo restando il necessario rispetto delle norme che regolano l’esercizio dell’attività di B&B, è da ritenere consentita l’apertura di un bed and breakfast in un condominio, purchè l’attività non rechi danno agli altri condomini e purchè non sia espressamente vietata daregolamento condominiale di tipo contrattuale.

I regolamenti contrattuali (ossia quelli predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure adottati con il consenso unanime di tutti i condomini), oltre a disciplinare l’uso dei beni comuni, possono contenere norme che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri.

Per quanto riguarda la validità delle disposizioni del regolamento contrattuale recanti il divieto di apertura di B&B, la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 21024/16, ha precisato che tali clausole, incidendo sull’esercizio del diritto di ciascun condòmino, sono qualificabili come “servitù atipiche”, sicchè valgono nei confronti dei terzi acquirenti a condizione che nella nota di trascrizione dell’atto di acquisto venga indicato non solo il regolamento, ma espressamente le clausole limitative. 

Nella citata sentenza, infatti, è espresso il seguente principio: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

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