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In caso di danneggiamento di un’unità immobiliare compresa in edificio condominiale a causa di infiltrazioni d’acqua provocate da rottura di tubazioni condominiali o da condensazione riferibile a difetti di coibentazione dello stabile, o, comunque, da trasudazioni provenienti da parti comuni dell’edificio, è necessario informare immediatamente l’amministratore allo scopo di fargli constatare le cause delle infiltrazioni verificatesi, eventualmente con l’ausilio di un tecnico, e i danni cagionati alla proprietà individuale. Accertata la responsabilità del condominio, l’amministratore deve intervenire, in caso di urgenza, facendo eseguire i lavori necessari per eliminare la causa delle infiltrazioni, oppure convocando l’assemblea perchè deliberi sulle opere da effettuare anche per il ripristino delle parti di proprietà esclusiva danneggiate.

Secondo la copiosa giurisprudenza formatasi in materia, il condominio è tenuto alla custodia e alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio in base alla disposizione dell’art. 2051 codice civile (“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”), che pone a carico del custode della cosa una responsabilità per i danni arrecati a terzi, salvo la prova del caso fortuito. Si tratta di una ipotesi di responsabilità oggettiva che, pertanto, comporta la responsabilità del Condominio in virtù del rapporto di causalità tra la cosa in custodia e il danno lamentato (ad esempio, lastrico solare, pareti controterra o altre parti comuni mal impermeabilizzate, acqua proveniente dal muro di contenimento di proprietà condominiale, perdite provenienti dall’impianto idrico, ecc.), spettando al custode provare la ricorrenza del caso fortuito, che deve avere carattere di imprevedibilità e di incontrollabilità (Corte di Cassazione n. 6753/2004; n. 21684/2005; n.12646/2011)

“La responsabilità ex art. 2051 cod. civ. sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa, sia per la sua intrinseca natura, sia per l’insorgenza in essa di agenti dannosi” (Corte di Cassazione n.8229/2010, n.25239/2011).

Le carenze o i difetti di manutenzione, o i difetti di costruzione, non configurano “caso fortuito”che esclude la responsabilità per danni da cose in custodia.

“Il singolo condomino può agire a norma dell’art. 2051 cod. civ. nei confronti del condominio per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell’edificio – dalle quali provengono infiltrazioni d’acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva – ponendosi quale terzo nei confronti del condominio stesso, tenuto alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell’edificio.”(Corte di Cassazione n.1500/87)

“Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d’ acqua provenienti dal muro di contenimento di proprietà condominiale), ancorché tali danni siano imputabili a difetti costruttivi dello stabile.” (Corte di Cassazione n.15291/2011). Ciò vuol dire che il singolo condomino può agire nei confronti del Condominio, per il risarcimento dei danni alla sua proprietà esclusiva, anche quando i danni derivino da vizi imputabili all’originario costruttore-venditore, sempre in virtù del disposto dell’art. 2051 codice civile, indipendentemente dal fatto che il condominio possa o meno agire in rivalsa nei confronti del costruttore.

Inoltre, secondo un orientamento ravvisabile negli ultimi anni in giurisprudenza, oltre al danno patrimoniale, può essere avanzata pretesa di risarcimento del “danno esistenziale”, definito come un pregiudizio alla vita di relazione, che causa, in chi lo subisce, un’alterazione dei ritmi di vita, fino a modificarne l’agire (Corte di Cassazione n.19354/2005). Ad esempio, è stata accolta la domanda di risarcimento del danno esistenziale in caso di gravi e persistenti infiltrazioni, per peggioramento della qualità di vita del condomino, con sentenza del Tribunale di Roma del 9/12/2003, con sentenza del Tribunale di Pescara n.330/2007; con sentenza del Tribunale di Firenze n.147/2011.

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