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Non è raro, nella prassi della vita condominiale, che siano contestate delibere assembleari condominiali per la mancata convocazione di nuovi proprietari delle unità immobiliari.
In verità, tutti i condomini hanno il diritto di essere convocati per partecipare alle delibere dell’assemblea.
Difatti, la convocazione di tutti i condomini è requisito essenziale per la validità di ogni deliberazione assembleare. La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione, anche ad un solo condomino, comporta la nullità assoluta della delibera, anche se la quota di questi sia ininfluente al fine del raggiungimento della maggioranza occorrente (v. Cass. 12 febbraio 1993 n. 1780).
Tuttavia, quando un immobile viene trasferito da un soggetto ad un altro, per il nuovo proprietario, non è sufficiente essere un nuovo condomino per acquisire il diritto di essere invitato a partecipare alle assemblee, ma occorre che il condominio ne venga a conoscenza.
Riguardo a siffatte situazioni, infatti, in più occasioni, la giurisprudenza ha affermato che è onere dell’acquirente assumere iniziative, da solo o con l’alienante, per far conoscere all’amministratore la nuova titolarità, e che, in mancanza della comunicazione del trasferimento, l’alienante deve essere invitato alle suddette assemblee, pur non essendo l’effettivo proprietario.
Questo orientamento (da condividere) trae origine dalla considerazione che nessuna norma impone all’amministratore condominiale, prima di convocare un’assemblea, di controllare, presso la Conservatoria dei registri immobiliari, la qualità di effettivi condomini di coloro che devono essere invitati (v. Cass. 18 febbraio 1980 n. 1176; Cass. 4 febbraio 1999 n. 985).
Inoltre, è considerata legittima la disposizione del regolamento condominiale che stabilisce, a carico dell’alienante, l’onere di comunicare all’amministratore il trasferimento dell’unità immobiliare ed i dati personali del nuovo proprietario (v. Cass. 14 marzo 1987 n. 2658).
Quindi, nel caso di mancata comunicazione del trasferimento all’amministratore, il nuovo proprietario non può impugnare le decisioni adottate dal condominio senza la sua partecipazione alle riunioni, né contestare quanto eseguito dall’amministratore in virtù di quelle delibere.
Quanto al pagamento delle spese condominiali, invece, il nuovo proprietario non potrà pretendere di non effettuare i relativi pagamenti per aver omesso di comunicare il suo acquisto al condominio che comunque ne sia a conoscenza (v. Cass. 26 aprile 1978 n. 1946).
Inoltre, secondo parte della giurisprudenza, l’amministratore di condominio può agire legalmente per il recupero delle spese condominiali nei confronti di colui che, pur non essendo effettivo proprietario, sia apparso tale in base a circostanze che abbiano indotto l’amministratore a ritenere in buona fede che fosse condomino (v. Cass. 19 febbraio 1993 n. 2020; Cass. 20 marzo 1999 n. 2617).
Pertanto, quando si procede al trasferimento di un’unità immobiliare condominiale, è interesse dell’acquirente rendere noto al condominio il suo acquisto, allo scopo di partecipare alle deliberazioni condominiali, che, altrimenti, si troverebbe a dover subire; è pure interesse dell’alienante comunicare al condominio l’avvenuto trasferimento, per non rischiare di ricevere eventuali ingiunzioni per il pagamento di spese condominiali, ad esclusione, però, dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello precedente, rispetto ai quali sono obbligati in solido acquirente ed alienante (art. 66 disp. att. Cod. civ. ).
Erminia Acri
Avvocato
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