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Il certificato -o licenza- di abitabilità, che è rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha due scopi:
- quello di attestare l’idoneità dell’immobile ad essere adibito ad uso abitativo, a seguito della valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici;
- quello di garantire l’idoneità dell’immobile ad "assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto" (sentenza Corte di Cassazione, 10 giugno 1991, n. 6576).
Il certificato di abitabilità, quindi, è fondamentale per il godimento e la commerciabilità dell’immobile, anche ove lo stesso sia stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare.
L’importanza del certificato evidenzia come la sua assenza (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) non possa non incidere sul contratto di vendita dell’immobile che ne è privo. Infatti, in proposito, la giurisprudenza ha precisato che il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, mancando patti contrari, ha l’obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non è idoneo a realizzare la sua funzione economico - sociale, e siffatto requisito, essenziale per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono nè da altro, perchè chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un appartamento che sia in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia, e per il quale sia stata, perciò, rilasciata la licenza di abitabilità.
Pertanto, la mancata consegna della licenza comporta un inadempimento da parte del venditore che legittima il promittente acquirente a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita, e che può dare luogo a risoluzione del contratto o, comunque, al risarcimento del danno, a nulla rilevando che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme in tema di edilizia e delle prescrizioni della concessione ad edificare, oppure che sia stato concretamente abitato.
Erminia Acri-Avvocato
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